‘开元ky’10年这1天丨刘洪玉：房地产要走可持续、高质量发展之路

楼市没起点。住房制度改革与国家改革开放实时，远达1998年以来的房改二十年，2008年以来的意气十年，2019年往后的不得而知十年，地产行业的发展道路预见是不平缓的。如何让房子确实重返居住于属性，还有一段很长的路要回头。

各种博弈论背后，有些事情早已清了。“宏观经济社会发展速度上升，已仍然反对过度扩展的发展模式，房地产行业要回头可持续的高质量发展之路”，在拒绝接受采访时，清华大学房地产研究所所长刘洪玉说道：“为构建房住不炒，自由选择合乎中国国情的模式，建构中国特色的住房制度和长效机制，这很有适当，也很最重要。

”巨变：道别速度优先，寻求高质量快速增长历史总是难以置信的相近，却又总有一天会非常简单反复，十年前的黄金时代无以再来，低增长速度渐渐变成最熟知的陌生人。然而，对于房地产，无论你是爱人也好，怨也罢，它都耸立在那里，不可忽视。1998年深化住房制度改革后的二十年间，房地产投资对中国经济快速增长功不可没。

有数据表明，2017年房地产开发投资占到GDP的比重为13.3%，房地产及上下游涉及行业，对中国经济的整体贡献多达30%。享有房产也沦为中国居民累积财富最重要的途径，没之一。房地产资产占城镇居民家庭整体财富的比重早已多达了65%。

刘洪玉向娓娓道来的是，自2008年以来的惊心动魄的地产十年的发展脉络。国际金融危机愈演愈烈后的2008年末，国家启动了四万亿经济性刺激计划，大部分流向了房地产，房地产市场较慢被唤起。

一方面，在四万亿投资的性刺激下，2009-2013年，房价在这5年间较慢下跌，40个重点城市的房价平均值下跌了一倍，4个一线城市和热点二线城市的上涨幅度则多达一倍；另一方面，性刺激计划实行后的2010年4月，40个重点城市的房价就下跌了49%，因此政府自2010年起，就开始了新一轮的市场调控，并开始实施出租汽车和差别化的信贷与税收政策，到2013年，各类市场调控措施，特别是在是出租汽车限贷政策更进一步升级，被称作“史上最严厉的调控”。一线城市和热点二线城市在严苛的调控政策起到下，交易量衰退、价格上涨速度上升，房企开始大规模转入没出租汽车的三四线城市，令其三四线城市的市场库存很快减少。《淮南子·道应训》中说道，夫物盛而衰，乐极则悲。

“一二线城市住房需求量大，但追加供应较少，价格持续下跌；三四线城供应大量减少，但市场需求显著严重不足，库存压力更加大”，刘洪玉回想道。三四线市场需求严重不足造成的后果是，自2012年开始，三四线城市库存就超过了历史峰值。2015年，中央在供给外侧结构性改革的过程中，拒绝以三四线城市为重点消化房地产库存，既有增进宏观经济持续增长的原因，也有房地产市场本身发展不均衡、三四线城市库存压力大、政府财政压力大等原因。供给严重不足的一线和热点二线城市在去库存政策性刺激下经常出现了新一轮的房价较慢下跌，而三四线城市，则在一线和热点二线城市房价较慢下跌的造就下，在去库存政策和棚改政策的性刺激下，也在消化库存的同时，构建了住房价格的轮动下跌。

“从2015年去库存开始，从一二线城市到三四线城市房价下跌逐层传导，各种类型城市的房价差不多都翻了一番”，刘洪玉说道：“在这个过程中，房地产市场又一次较为顺利地充分发挥了它的经济功能，对短期内的经济快速增长和财税减免等作出了最重要贡献。但住房价格与经济社会基本面因素的背离程度更为相当严重，房地产市场风险也更进一步核心区，沦为经济社会持续身体健康发展的众多主因”。

也就是说，此时的房子，不仅掐住了国人的脚踝，更加掐住国民经济的命门。房价非理性下跌给经济社会发展带给的负面效应渐渐显出：地方政府更加倚赖卖地收益和房地产税收，住房更加瓦解其居住于属性沦为百姓追赶的投资品，住房出租市场、房地产金融创新等都因房价下跌过慢、与租金相当严重背离而无法发展，低企的房价也更加沦为影响人力资本城市间流动的最重要因素。增加经济发展对房地产的依赖度，完备房地产市场调控，堪称十分必要与急迫。

如今，宏观经济社会发展速度上升，已仍然反对过度扩展的发展模式了，“由过去的慢减慢，虽然依然不存在大量的住房市场需求，但这些市场需求更加特别强调质量和差异化。对于房地产企业来说，未来仍然是非常简单的买地盖房子卖房子，跑得快不一定就发展的好，要从速度优先渐渐向平稳优先改变”，刘洪玉说道，未来，房地产企业的能力要向房屋空间的资产管理和运营服务扩展。

未来：完备住房制度，创建长效机制目前的房地产市场不存在诸多流失问题，如地价与房价流失、租金与房价流失、投资投机市场需求与用于市场需求流失等。忽略住房的居住于属性把住房过度金融化，是造成这些流失的最重要原因。在低增长速度时代改向高质量发展之时，地产对快速增长的夹住效应也在弱化。如何通过构建高质量的城镇化，通过彻底解决新市民和新的低收入大学生的住房问题，促成新的投资和消费市场需求，从而构建经济社会的持续增长，是放在我们面前的一个最重要任务。

坚决房住不炒的定位，一是要完备基本住房制度，二是要建构增进房地产市场平稳的长效机制。早在5年前，中共十八届三中全会上，《中共中央关于全面深化改革若干根本性问题的要求》中就明确提出，研究创建城市基础设施、住宅政策性金融机构。这实质上就是在建构政策性住房金融体系，而住房金融制度是基本住房制度的最重要内容。

因为，住房公积金覆盖率不存在缺失，较多覆盖面积的是体制内人群，比如党政机关、国有企业、事业单位，没公积金的新的入城市人口无法匹敌。住宅政策性金融机构，就是为了解决问题现有住房金融体系，即一般商业银行贷款、公积金贷款无法覆盖面积到的，中低收入人群的住房贷款市场需求。“不管是买的房子还是租赁的房子，它一方面可有效地减少研发建设成本，另一方面需要提升特定人群的住房缴纳能力”，刘洪玉说道。

在这五年间，关于政策性住房金融机构，只有零星进展。为了反对确保安居工程，中央正式成立了住房金融业务部，专门为棚改项目获取金融反对，由国开行获取贷款，通过信贷便捷，筹集PRS，每年以一万亿的低息贷款反对研发建设。而消费末端金融反对依旧是公积金，至今并未迈进改革的步伐。

究竟如何发展政策性住房金融机构，主要有银行和非银行两种方案，目前还仍未构成定论，达成协议共识是建构政策性住房金融机构的第一坎。最理想的方案是糅合美国经验，通过创建完备住房金融监管和借贷保险体系，利用商业银行体系来传送公共住房金融服务。但监管能力建设、借贷保险体系建设也并非易事，况且2008年美国次贷危机指出美国模式也不存在很多缺失，也有局限性。

“以现有住房公积金体系为基础，在改革试点的基础上，将其逐步改建为政策性住房银行，不断扩大政策性住房金融服务的覆盖面。这个思路有可能不是拟合的，但应当是最限于的”，刘洪玉说道。当然，完备住房金融体系，只是完备住房制度的一个方面的工作。目前，发展住房出租市场、在高房价城市创建政策性产权住房或共计产权住房供给的渠道，也都是住房制度建设工作的最重要内容。

市场平稳，也不利于构建房住不炒。而平稳市场，就必须平稳政策，必须长效机制，并借以平稳地价、平稳房价、平稳预期，规范和调整房地产市场参与者的不道德。更加多精彩，在10年这1天——1月10日，以“升级转型异化地产”为主题，由主办的“第十届地产中国论坛暨房地产年度红榜”将精彩开幕。预计，行业专家齐聚一堂，启迪思维，拨云见日！以下为记者与刘洪玉先生的专访摘录：：房价涨跌牵动着全社会的神经, 是什么因素在影响着房价变化?您怎么看来这20年来我国房价的涨势?刘洪玉：房价强弱与否，主要看房价跟居民的缴纳能力否给定。

从长年来看，房价要获得经济社会基本面因素的承托。房价涨过了头就不会丧失承托，就有向上调整的压力，所以说道“房价必然下跌”是不该的。

通货膨胀下，物价在涨，房价也在涨，人们收益在提升，经济发展水平在提升，修建成本也在提升，房价大自然不会下跌，也是全球普遍现象。房价变化有长期趋势和短期波动，长期趋势是随着经济社会基本面因素变化而变化，大多数情况下不会上涨，或者长年来看，它是上涨的。但是这种上涨，从国外经验去看，是用来抵销通货膨胀的影响。

短期波动则随供求关系、金融环境、税收政策和市场不道德的变化等有上涨有跌到。我国过去20年的房价下跌，是把通货膨胀因素扣减了以后，还上涨了很多。而这种下跌过慢的原因有许多：土地供应的政府独占、有土斯有财的文化传统、出租市场不繁盛、金融过度参予、不存在过度投机等。这样，房子的基本属性本来是寄居，但其附带的投资属性却反客为主了。

住房价格泡沫相当严重，一方面不会所致房地产金融风险，另一方面也不会掩饰现实住房市场需求，从而更容易经常出现过量建设和过量供应的情况。：房住不炒的政策实行后,很多地方政府开始针对住宅项目限售和禁售，结果这个阶段全国各地经常出现了大量因为新房质量出有问题的维权行动,这其中有必定的联系吗?刘洪玉：维权不一定几乎是质量问题，现在房价不涨了，甚至有房价上调，引发购房者的反感。但是，也不回避项目上不存在一些问题，比如部分项目不存在质量问题，部分开发商不存在将车位和带上翻新绑销售的情况。

还有一些情况，如开发商买地成本高昂，碰上禁售销售，就在节约开发成本上做文章，修建成本低了，修建质量大自然就不会受到影响。购房人在买房子时是签定有购房合约的，合约中对房子的质量特别是在是翻新的材料、设备和质量标准，都有具体的誓约。只要合约本身是合法有效地的，买卖双方就要遵从所议定的合约协议，谈诚信，有契约精神。

当然，研发企业要创建起更高的伦理价值标准，无法把自己购地决策的错误造成的损失转嫁到合作伙伴和顾客身上；企业要用负责管理的态度行事，低周转也要有限度，无法违背客观规律。否则，社会对整个行业的信任和信心都会损毁，不会影响这个行业的长年可持续发展。：房住不炒,投资型客户被过滤器掉,市场收窄，房企的发展空间样子在衰退。

您怎么看未来十年的房地产市场潜力和房企的命运？刘洪玉：未来的住房市场需求，只不过还有相当大快速增长空间。一方面，我国仍在较慢的城镇化发展过程中，二是市场还不存在着许多不平衡、不充份的对立，追加供应的空间产于与人的流动方向也没给定好。

我们的许多特大城市把住房供应当作调控人口流向的手段，但实质上人的流动方向跟城市获取的生活质量和发展机会涉及，充份符合人口流动带给的住房市场需求是城市政府的责任。过分的容许人口的流向，短期来看有可能有助减轻城市压力，但中长期看会伤害城市的长年发展潜力。但就房地产企业而言，未来十年，并不是像以前那样普遍存在发展机会，因为有些地方房子建得过多，有些地方房子还供应紧绷。

有些地方的发展思路是掌控城市快速增长的边界，供应紧绷并不是都通过追加土地来供给，是由买地、辟房子、卖房子这种模式来解决问题，而是改变为优化利用已供应土地和现有的房屋空间，通过更新改造来符合追加市场需求。未来十年房地产市场的形态也不会发生变化。比如过去被开发商挑肥拣瘦拿走的商业地产领有，未来就有相当大的发展空间，资产管理、运营服务、设备设施管理、资产证券化、房地产金融创新，未来的这些扩展和创意都将再次发生在商业地产领域。未来，随着一线城市和其他高房价城市禁售商品房占比的渐渐减少，新建商品住房市场更加偏向于，开发商扮演着的角色更好的是修建商，拼成的更加是产品设计、工程成本掌控和质量管理的能力，在住宅研发领域建构价值的空间被大大传输，这也客观上拒绝开发商把价值建构活动的重点改向非居住于的商用房地产领域。

：城乡专责众多关键是户籍制度改革。关于户籍，现在有一个现象是：农村人不不愿退出农村户口，即便不愿退出，城市也不不愿采纳农村人，长此以往城镇化不会阻碍，土地资源也得到充分利用。

您怎么看来这个问题的初衷？刘洪玉：农村入城农民工的人不不愿退出农村户口，还有城市不不愿拒绝接受这些人，这两个问题同时不存在，也显然影响了城镇化的发展质量。关键问题是，农民以何种状态入城。

农村入城务工人员，没充足的劳动技能，在城里多就是指最基础的服务性工作，比如清洁卫生、餐馆安保、租车店内等。如果取得城市户籍，也是这个城市里面低于收益的群体，有可能必须政府获取，不光是教育医疗等一般的公共服务，有可能还要获取住房确保。

特别是在是住房确保，政府大多数情况下，没意愿做到。有一些城市较为对外开放，不愿吸取人口进去，但大多数情况下，特别是在是经济发展状况较好的地区，都不过于不愿分担这样的责任。他们在农村有一份产业，比如宅基地上的房子。

按现在规定，宅基地不能卖给集体经济的组织的其他成员，卖给经济的组织以外的人，就不合法。没充足多的合格人员能卖这个资产，这个资产就不值钱。因为不值钱，农民入城以后，既没钱，也没大学生那样的科学知识和技能，因而城市不不愿要。反而，很多城市里的人期望到农村去，享用卸任后的田园生活。

有极大市场需求，但城乡二元拆分，制度不容许。这是很核心的关键。如果城里人无法去农村出售集体土地上的房屋这个问题不解决问题，农民没钱，城市政府也没动力主动采纳。部分社会上有话语权的官员和专家还担忧城市万一有问题，农民想要返农村回不去了，不会沦为城市平稳的众多主因。

让农民在城市里长年睡下去获取低成本服务，同时又不给城市政府加添公共开销；入城农民也不必退出村里的户口，还可以之后持有人坐落于农村的房产。这看上去两全其美，但实质上是影响城镇化发展质量的核心和关键。如何把农村闲置的宅基地充分利用一起，把陈旧利用的集体建设用地优化统合新的利用？如何在城市群协同发展战略实行的过程中，让城市群内的各类城市需要功能有序、相承托、协同发展，创意城市空间发展的路子和模式？如何超越多年来人和资本不能从农村向城市单向流动，从而增进城乡公平交流和专责发展？这些都是新时代留下我们急迫解决问题的根本性发展议题。

解决问题这些问题，政府应当作为，应当制订各种的规制，渐渐的把各种规矩而立确切一些，有了规矩以后，还要有较好的监管手段，除了行业自律、社会监督，政府监管的能力也要尽早创建一起。：地产中国论坛早已有十个年头了，下一个十年将要启程，您对该论坛和有怎样的期待和希望？刘洪玉：这个论坛在相当大程度上起着了这样的起到：总结过去发展的成果，分析当前不存在的问题，然后引导未来发展的方向。未来，也要随着新时代、新的对立、新问题的经常出现，与时俱进，将正能量发扬光大。

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